장광근

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세무법인 올림 세무사

“꼬마빌딩” 상속`증여 감정평가제도 시행에 관하여

 - 장관근 세무사 (세무법인 올림) - 

지난 2020년 1월 31일 국세청에서는 아래와 같이 “상속`증여세 과세형평성 제고를 위한 꼬마빌딩 등 감정평가사업 시행 안내”라는 보도자료를 발표하였다.

현행 ｢상속세 및 증여세법｣에서는 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산에 관하여 상속개시일(사망일) 또는 증여일(실제 증여가 일어난 날) 당시의 시가로 재산가액을 평가하여 세금을 과세하도록 규정되어 있습니다.

▶ 상속세및증여세법 제60조【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다. (2016.12.20. 개정)

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다. (2010.1.1. 개정) 부칙

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. (2010.1.1. 개정)

여기서 “시가”라 함은 상속개시일 또는 증여일 현재의 매매사례가액, 감정평가액, 보충적 평가방법 등에 의한 가액을 순차적으로 적용하도록 규정하고 있습니다.

매매사례가액의 적용은 거주주택의 경우 유사한 매매사례가 찾아서 상속세 또는 증여세를 부과하는 사례가 있으나, 비거주용 부동산의 경우 상대적으로 매매사례에 의해 상속세 또는 증여세를 부과되는 사례가 흔치않고 시가보다 낮게 형성되는 보충적 평가방법에 의해 세금이 부과되 사실상 과세형평성 논란이 있어 당해 제도가 시행하게 된 것이며, 시행과정에서 건축물이 없는 토지도 포함되었습니다.

► 가령, ○○아파트의 101동 501호 및 601호는 규모, 구조, 방향, 면적, 접근성, 준공, 연식, 용도, 재료, 지역, 거래상황 등이 다양한 방면에 있어 유사하여 가까운 기간내 형성된 501호의 매매가액이 있다면, 이는 601호의 상속 또는 증여시 매매사례로 적용할 수 있을 것입니다. 반면에 테헤란로에 있는 5층 건물(사무실)이 2개가 있다하여 이를 유사성이 있다고 하여 단순히 매매사례로 적용할 수 없을 것입니다. 왜냐하면, 준공. 재료, 접근성, 용도, 면적 등이 동일하지 않기 때문입니다.

이러한 국세청의 감정평가사업은 아래와 같이 2019.2.12. ｢상속세 및 증여세법 시행령｣ 개정으로 납세자가 상속･증여세를 신고한 이후에도 법정결정기한*까지 발생한 매매·감정·수용가액 등에 대하여 평가심의위원회를 통해 시가로 인정받을 수 있는 법적근거가 마련되었습니다. 이때 “법정결정기한” 이라 함은 상속세의 경우 신고기한으로부터 9개월 이내, 증여세의 경우 신고기한으로부터 6월 이내를 의미하여, 이 기간내에 국세청에서 감정평가 여부를 결정하게 되는 것입니다.

< 상속･증여세 신고기한 및 법정결정기한 >

따라서, 국세청에서는 비주거용 부동산 및 지목의 종류가 대지 등으로서 지상에 건축물이 없는 토지(나대지)를 대상으로, 납세자가 상속세 및 증여세 신고당시 보충적평가방법 등에 의해 신고한 경우,

1차적으로 신고한 보충적 평가방범에 의한 가액과 시가와의 차이가 큰 부동산을 선별하여 국세청 사업예산 범위내에서 상기 법정결정기한내 감정평가기관에 감정평가를 의뢰합니다.

2차적으로 감정평가가 완료된 자산의 감정가액을 국세청 재산평가심의위원회에서 시가 인정 여부를 심의합니다.

심의결과 시가로 인정받게 되면 당초 신고한 신고가액과 감정평가액과의 차이에 대해서 상속세 또는 증여세를 추징하게 되는 것입니다.

한편, 이러한 감정평가사업의 적용시기는 2019.2.12. 이후 상속 및 증여받은 부동산 중에서 법정결정기한 이내의 물건을 대상으로 실시될 예정입니다.

예를 들면, 홍길동씨가 아버지로부터 2019.11.25 역삼동 소재 나대지 100평(시가 50억 상당, 공시지가 30억원 가정)를 경우, 증여세 신고기한은 2020.2월 말일까지입니다.

이때 홍길동씨가 증여세신고를 기준시가에 의할 경우 증여세 산출세액은 10억4천원으로 계산될 것이며, 신고세액공제(3%_3,120만원)를 차감한 10억8백만원을 2020.2월말에 신고납부하였다면, 홍길동씨의 증여세 신고이후 국세청에서는 본 건 토지가 시가와 신고가액의 차이가 많은지를 검토하여, 시가와의 차이가 많다고 내부판단할 경우 당해 토지에 대해 감정평가기관에 감정평가를 의뢰 할 수 있습니다.

이때 국세청이 감정평가기관에 감정평가를 의뢰하여 결정할 수 있는 기한은 증여세신고기한(2020년 2월 말일)로부터 6개월인 2020.8.31.일까지입니다.

감정평가 결과 45억원으로 감정평가액이 산정되었다면, 이를 재산평가심의위원회에 회부하여 심의를 받게 됩니다.

재산평가심의위원회의 심의결과 본 건 증여재산의 시가로 인정(승인)받게 된다면, 국세청에서는 당초 신고한 신고가액(공시지가 30억원)과 감정평가액(45억원)의 차이인 15억원에 대해서 증여세를 추가고지하게 됩니다.

이 경우 가산세 부담에 있어서, 납세자가 신고기한내 보충적평가방법에 따라 신고하였으나 과세관청이 평가심의위원회를 거쳐 감정가액을 시가로 평가함에 따라 추가적으로 증여세를 고지할 때에는 신고불성실가산세는 면제됩니다.

다만, 납부지연가산세가 부과됨을 유념하셔야 합니다.

► 국세기본법 제47조의 3【과소신고ㆍ초과환급신고가산세】

④ 제1항 또는 제2항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 이와 관련하여 과소신고하거나 초과신고한 부분에 대해서는 제1항 또는 제2항의 가산세를 적용하지 아니한다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 상속세ㆍ증여세 과세표준을 과소신고한 경우

다.「상속세 및 증여세법」제60조 제2항ㆍ제3항 및 제66조에 따라 평가한 가액으로 과세표준을 결정한 경우

► 국세기본법 제48조【가산세 감면 등】

① 정부는 이 법 또는 세법에 따라 가산세를 부과하는 경우 그 부과의 원인이 되는 사유가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 가산세를 부과하지 아니한다. (2018.12.31. 개정)

2. 납세자가 의무를 이행하지 아니한 데 대한 정당한 사유가 있는 경우

► 국세기본법 제27조의 4【납부지연가산세 및 원천징수납부 등 불성실가산세의 이자율】

법 제47조의 4 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제47조의 5 제1항 제2호에서 "대통령령으로 정하는 이자율"이란 1일 10만분의 25의 율을 말한다. (2019.2.12. 개정; 대통령령 제29534호 부칙 제1조 2020.1.1. 시행)

□평가의 원칙 - 시가

○불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액(상증법 §60①)

○평가기준일 전후 6개월(증여는 전 6개월, 후 3개월) 이내의 기간 중 당해‧유사재산의 매매‧감정‧수용‧경매‧공매가액(상증령 §49①)

○평가기준일 전 2년 이내의 기간(종전)과 결정기한까지(’19.2.12.개정)의 기간 중 매매‧감정‧수용‧경매‧공매가 있는 경우로 평가심의위원회의 심의를 거쳐 인정된 가액도 시가로 포함(상증령 §49① 단서)

□시가산정이 어려운 경우-보충적 평가방법(상증법 §61)

○공시(고시)가격이 있는 경우: 토지‧건물가격 포함

-(토지) 개별공시지가

-(주택) 개별주택가격 및 공동주택가격

-(오피스텔 및 상업용 건물) 수도권, 광역시 및 세종시에 소재하는 오피스텔과 100호 또는 3,000㎡ 이상의 상업용 건물에 대한 기준시가

○공시(고시)가격이 없는 경우

-(비주거용 부동산) 토지 개별공시지가 + 계산방법에 따른 건물가격*

* ｢국세청 건물 기준시가 계산방법 고시｣에 따라 계산한 가액

○임대차 계약이 체결된 재산

-상기 보충적 평가방법에 따른 가액과 임대보증금 환산가액*을 비교하여 큰 금액으로 평가(상증법 §61)

* 임대보증금+[1년간의 임대료** ÷ 기획재정부령으로 정하는 율(현재 12%)]

**평가기준일이 속하는 월의 임대료 × 12월

□저당권 등이 설정된 재산의 평가특례 (상증법 §66)

○저당권 등이 설정된 재산은 담보채권액을 기준으로 평가한 가액과 시가 또는 보충적 평가방법에 의한 가액 중 큰 금액으로 평가

- MAX(① 담보하는 채권액, ② 시가 또는 보충적 평가가액)

□토지･주거용 부동산

○토지(표준･개별지), 주택(표준･개별･공동주택)은 국토교통부, 지자체에서 공시

□비주거용 부동산 (국세청장 고시)

○수도권･지방광역시･세종특별자치시 소재 오피스텔 및 연면적 3,000㎡ 또는 100호 이상의 상업용 건물에 대해 토지와 건물을 일괄하여 기준시가 고시 (’20.1.1. 144만호 고시)

○기타건물(고시되지 않은 건물)은 건물 기준시가 계산방법(토지 제외) 고시

< 부동산 가격 공시(고시) 제도 요약 >