장광근

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세무법인 올림 세무사

자녀의 부동산 취득시 지원한 자금에 대해 반드시

증여세 신고를 해야할까?

(2020.11.17. 국세청 보도자료 참고하여 설명)

- 장광근 세무사(세무법인 올림) -

최근 부동산 특히 아파트의 가격이 천정부지로 뛰면서, 자녀들이 주택을 소유할 수 있도록 분양대금 지원, 대출금 상환, 저가로 분양권 전매 등 현실적인 도움을 주는 경우가 있는데, 이에 대한 증여세 신고를 하지 않는 사례가 발견되고 있습니다.

2020.11.17. 국세청에서는 “분양권•채무 이용 편법증여 혐의자 85명 세무조사 착수”라는 보도자료를 배포하였습니다.

당해 보도자료를 따르면, 분양권 매매•채무상환 방법 등을 이용하여 편법증여 혐의자에 대한 세무조사 착수 배경 및 조사대상, 향후 추진방향에 대해 다음과 같이 언급하고 있습니다.

즉, 자녀가 부동산을 취득하는 과정에서 부모가 금전을 포함한 경제적 편의를 무상 또는 저가로 자녀에게 제공할 경우 이는 모두 증여세 과세 대상거래로 보고 있습니다.

국세청에서 개인들 간의 부동산거래나 금전거래에 대해서 건건마다 면밀히 들여다보고 있지는 않으며, 관련법상 실시간으로 들여다 볼 수 도 없습니다.

그럼에도 불구하고, 어떻게 국세청은 이러한 부동산 관련 세금탈루혐의 대상자를 선정하여 세무조사를 실시하는 것인지 궁금해 하실 수 있습니다. 이에 금번 보도자료에 언급한 내용과 사례를 통해 추론가능한 범위 내에서 부동산 취득관련 세무조사대상자의 선정과정 및 세금탈루에 대해 얘기하고자 합니다.

우선 보도자료 내용을 살펴보면, 국세청에서는 부동산 거래관련 탈루혐의를 파악•분석하기 위하여 과세인프라를 지속적으로 확충해오고 있는 바, 국세청이 국토교통부로부터 확보하는 부동산 거래신고 자료(RTMS)에는 부동산 분양계약 내용이 포함되어 있어, 당첨자 등을 토대로 분양권 전매 혐의자의 파악이 더욱 용이해졌고, 최근 부동산등기부상 근저당권 자료를 전산 구축하면서 과세정보와의 연계분석을 통해 채무를 이용한 변칙적인 탈루혐의자 선정과 해당 채무에 대한 사후관리를 보다 정밀하게 파악할 수 있는 시스템을 갖추었다고 보도하고 있습니다.

* 부동산 거래신고 자료(RTMS)등 을 통해 부동산 등 매매계약 후 30일 내에 관할 지자체에 신고한 자료가 관련법령에 따라 국세청에 통보.

즉, 국세청에서는 다른 유관기관으로부터 받은 자료와 국세청 내부자료를 전산분석하여 조사대상자를 선정하고 있음을 설명하고 있으며, 구체적으로 아래 사례1을 통해 조사대상자로 선정되는 과정을 추론해 볼 수 있습니다.

사례 1의 경우, 부모님이 대신 갚아준 홍길동의 금융채무 3.5억원에 대해서 증여세 과세대상으로 신고납부하는 것이 당연하나, 간혹 필자는 ‘사례1의 경우 증여세 신고를 하지 않았을 때 국세청이 이를 인지하고 증여세가 추징할 확률은 얼마나 될까요?’ 라는 질문을 간혹 받습니다.

이런 질문을 받으면, 과거에는 “국세청에서 개인의 통장거래내역 및 대출금 상환내역을 일일이 파악하는 것이 아니므로 개인이 조사를 받지 않으면 모르고 지날 갈 수 도 있습니다. 그러나, 당해 부동산을 매각하여 양도세를 신고하는 경우 양도한 부동산에 대한 취득가액을 확인과정에서 증여세 신고 탈루내역이 확인되어 추징될 수 도 있을 것입니다”등등 추징되는 사례를 부연설명하여 증여세 신고를 독려하였을 것입니다.

그러나, 최근 보도자료와 같이 국세청이 전산자료화한 근저당권의 변동내역 및 국세청 전산자료를 분석하여 가령, 사례1의 홍길동의 경우 채무발생일부터 채무상환일 기간동안 국세청에 신고된 소득자료(근로소득)보다 훨씬 높은 채무가 상환된 경우 홍길동은 금융기관 대출금 상환자금 3.5억원에 대한 증여세 조사대상자로 선정될 수 있는 점을 설명하고 있습니다.

다른 한편으로, 홍길동이 금융기관 대출은 받지 않고 부모님으로부터 자금조달하여 분양대금을 납입한 후 증여세 신고를 하지 않았을 경우에도, 국세청은 국토교통부로 전달받은 부동산거래신고자료 중 분양권당첨자들의 인적사항 확인이 가능하므로, 분양권 당첨자들의 국세청 신고된 소득자료, 근저당권 전산자료 등을 비교분석하여 자녀들이 부담해야할 중도금 등 분양대금을 부모가 대신 부담한 자에 대한 조사대상자 선정이 가능할 것입니다.

물론 분양권의 저가 양수도 행위 역시 분양권의 양수도거래는 양도소득세 과세대상이므로 국세청에 신고된 다수의 분양권 양수도 거래사례를 통해 저가양수도 거래 혐의를 받는 자는 이를 조사대상자로 선정가능할 수 있을 것입니다.

오늘은 최근 국세청 보도자료를 토대로 평소 궁금해 하실 수 있는 부동산 취득관련 조사대상자의 선정과 관련하여 기술하였는바, 최근 증여세법 등의 개정 등으로 자녀의 재산 취득과 관련하여 어떤 형태로든지 경제적 편의가 제공되는 경우에는 그 가치를 산정하여 증여세 과세대상이 될 수 있음을 유념하시기 바랍니다.

* (필자주) 상기 내용은 국세청 보도자료와 필자의 사견을 토대로 정리한 것이며, 실제 부동산의 증여와 관련하여 정확한 의사결정을 위해서는 반드시 사전에 세무대리인들에 문의하시기 바랍니다.